1月25日，央企中国南山集团旗下的南山控股（002314.SZ）与深基地B（200053.SZ）同时发布公告，南山控股通过换股方式吸收合并深基地的交易在证监会并购重组委第5次会议上无条件过会。交易后，深基地B将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。       由此，中国A股将诞生历史上真正意义的“物流地产第一股”。因为本次进入南山控股上市公司的资产中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地产平台，中国本土最大的国资物流地产商——宝湾物流。       2017年6月，南山控股与深基地B就启动了本次吸收合并交易，并在2个月内迅速获得了国务院国资委、商务部的批准，但由于随后的监管政策突变，本次交易被迫一直拖宕至今。       实际控制人为招商局集团的中国南山集团，在2018年迎来了其第三个本命年。无论是招商局集团层面的资源整合，还是南山集团自身的业务提升，将宝湾物流这颗资本市场的“遗珠”纳入到A股资本市场获得更高的估值与融资渠道，都是棋局中关键的一步。       目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇，而物流园区建设项目的投资门槛高及资金需求较高，对融资能力要求也较高。自1995年B股上市后，深基地B至今还未向市场通过增发或配股等股权方式融资。如今，深基地仅有流通B股，而B股市场在我国实际上已逐渐失去正常的融资功能。此次B转A，能够借助资本市场助力，促进宝湾物流的跨越式发展。       宝湾物流是一家较为“另类”的物流地产商，其根植于基因血脉中的“物流基因”给我们留下深刻印象，而在货物流转过程中所构建创新式的商业模式和盈利模式，也为行业带来了更大的想象空间。正因其所具有的典范行业意义，火花S-Park将宝湾物流与东湖高新并列为“2017中国产业地产30强年度推荐企业”。       宝湾物流成立于2003年，以上海宝山项目为起点开始涉足国际标准高端物流业务，其实在物流地产商的起步是早于普洛斯的。2011年，普洛斯通过接手深基地B外资股东方——新加坡海洋联合服务私人有限公司的股权，得以染指宝湾物流。直到现在，普洛斯依然是宝湾物流的重要股东方，普洛斯老板梅志明的照片也一直保留在南山集团和宝湾物流的官方展厅当中。就在本次吸收合并过会的2天前，普洛斯刚刚从新加坡交易所退市，资本市场上的一进一退，看似南辕北辙，却都是为了进一步提升物流地产业务的竞争力与协同布局。         从扩张速度来看，宝湾物流早期一年一两个新增项目的节奏，在行业内并不突出，这种行事风格与其国企身份有关。不过持之以恒，也积累了不小的规模。       截至2017年9月30日，宝湾控股在上海、天津、广州、武汉、成都、重庆、南京、合肥等29个战略及热点城市自行开发并管理50个物流园项目，目前运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米。其中已实际完工投入运营物流园区18个（含托管的合肥宝湾），截至目前在运营仓库面积182.4万平方米，在建及拟建园区个数达32个，规划仓储面积366万平方米，运营成熟的各园区综合出租率达到95%以上，且租金稳定不断上升。       “预计到2018年底，我们所管理的物流园区总面积将达到500万平方米。”宝湾物流总经理舒谦在火花S-Park调研时表示。       按照最新统计的已完工在运营的物流园区面积计算，宝湾物流在市场份额排名上排在中国物流地产行业的第四位，成为中国本土最大的国资物流地产商。排在它前面的分别是刚刚退市的普洛斯，嘉民，以及2017年赴港上市并成功反超宝湾跻身前三的民企宇培。       按照交易报告书上数据显示，2014年度、2015年度及2016年度，深基地B（主要是宝湾物流）旗下各运营物流园区业务合计收入分别为3.70亿元、4.84亿元和5.41亿元，复合增长率达20.92%，合计净利润（不考虑财务费用）分别为1.57亿元、1.81亿元和1.99亿元，复合增长率达12.58%。   宝湾物流建成在运营物流园区       按照券商的计算，预计宝湾物流在2018~2019年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，全部园区投入运营后，年租金收入可达18亿元左右，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6亿净利润。   宝湾物流在建物流园区       创立一开始，宝湾物流并没有把标准化的物流地产作为核心业务，因为赤湾港由于区位垄断的原因，码头业务是非常赚钱的，这个才是早年整个公司投入全部精力和焦点的关键所在。而物流地产，更多是算是集团公司资产配置平衡的一个考虑，因此始终没有非常强烈的扩张欲望。       但从近两年开始，也可能因为全球经济和国际贸易严重下滑对于航运、码头行业的影响，另一方面也是国内宏观经济结构调整消费端需求爆发增加了高端物流需求的原因，宝湾物流逐渐开始重视物流地产，并且迅速发力：2016全年，成功签约重庆珞璜、重庆北碚、云南昆明、成都新津等共14个项目，签约面积约4600余亩，取得包括重庆珞璜、西安临潼、咸阳、长沙雨花、鄂州葛店等共计17块项目用地，落实土地指标约3600余亩。   宝湾物流拟建物流园区       进入2017年，宝湾物流先后与广东天图、武钢物流、西安利亨等签订战略合作协议，在各地进行项目储备。2017年7月31日，宝湾物流牵手华南房企巨头时代地产旗下的时代商业，第一次利用自己物流仓储开发建设与管理方面的优势尝试轻资产管理输出。“目前第一个项目合作非常成功，已经在考虑进行第二个项目的合作了。”舒谦说       当下宝湾物流最大不足主要在资金层面，其开发资金仍以自有资金和银行贷款为主，并没有如大多数同行那样利用物流基金放大杠杆。“包括同行在内，很多资本大鳄和基金投行都找过我们要投钱，但是我们始终没有迈开实质性的一步。”舒谦认为，资本是一柄双刃剑，物流基金对于资产升值和获利退出的硬性要求，不利于其通过货物流动与端口效应实现获利的核心商业模式发展。       因此，通过本次吸收换股登陆A股资本市场对于宝湾物流是一个非常大的利好，这意味着它终于打通了直接融资的渠道，有利于宝湾物流在这场物流地产盛宴中借助资本优势实现快速成长。       交易双方都很看重彼此业务的协同效应。南山控股尽管是质地不错的传统房企，但在当下动辄千亿销售额的行业趋势下，其规模和利润额都远远难以与行业领先者相抗衡，注入宝湾物流的物流地产业务，加上一些产业地产的试水，南山控股有望打开一片全新的天地，实现差异化竞争。       南山控股在报告书中强调，本次交易结合南山控股在房地产开发方面的优势和经验，提升存续公司物流业务的开发建设能力，在土地资源稀缺的背景下，提升开发建设过程中的土地利用效率以及对物流园区的运营管理能力。与此同时，借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，打通物流地产、住宅地产产业链，提升协同效应。       2017年12月，南山控股公告称，将在无锡锡东投资建设车联网小镇。预计项目占地约 930 亩，总建设规模123万方。项目位处无锡主城区与锡东高铁站中间，交通优势突出，不排除公司未来继续通过产业地产的方式持续获取新项目。这也正是整个南山集团希望发力的方向——用资本市场助力，通过小镇、片区开发、二级园区与物流地产之间的联动协同，以土地空间进行业务的创新与产业的服务。       南山集团的存在，也为交易之后的上市公司打开了进一步的想象空间。目前除了在赤湾港片区拥有3.4平方公里土地（这些土地很大部分已经迎来了更新改造的良机，升值空前良好）外，南山集团还在全国一、二级城市拥有多个工业园区，土地储备超过万亩。截至2016年12月31日，南山集团总资产296亿元。这些资产理论上都有注入上市公司的可能性，也打开了未来令人浮想联翩的潜力空间。